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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  園區開發類國企作為產業園區開發主體，為推進上海產業發展發揮瞭重要作用。因此，要推進上海產業轉型升級，關鍵在於推進產業園區轉型發展，而要提升產業園區的發展水平，關鍵又在於增強其開發主體(即園區開發類國企)的綜合實力。

  目前上海園區開發類國企在集團(母公司)層面基本上都是國有獨資，此局面估計在未來2~3年內不會改變，以保證功能任務的實現；而在子公司層面，已有金橋、張江、外高橋、陸傢嘴、市北高新等5傢開發區實現瞭上市，預計隨著國企改革的深入，將會有新一批園區開發類國企走上上市的步伐。

  二是彈性出讓年期會加大開發類國企的資金壓力。

  形勢1：以"市場化"為核心的國資改革

  以土地一級開發為主的開發類國企的經營模式較為單一，簡單來說就是"收地賣地"，通過土地出讓回收部分土地前期開發成本，但由於上海工業用地成本倒掛，所以此業務屬於"虧本"買賣。另外，開發類國企可以通過分享落戶企業稅收產出的途徑來彌補土地開發的投入及獲得現金流，並以此來保證和提升企業的融資能力。這樣，開發類國企可以借助政府公信力的背書，從銀行獲得低息貸款，來繼續投入需要耗費大量資金的土地一級開發工作。隻要保證企業的融資能力，企業就可以借新債還舊債，並一直滾動下去，循環往復。

  有潛力實現上市的開發區，必然是市場土信貸彰化鹿港土信貸汽車貸款南投國姓汽車貸款化程度較高的開發區。而在子公司層面發展混合所有制將是園區開發類國企推進改革的主流模式，據悉已有部分區縣園區著力開展混合所有制試點，積極引進基金、民營開發商、第三方服務商等社會資本。

上海產業地產國企變局 開啟市場化改革

  上海約有104個產業區塊，規劃面積約760平方公裡，其中大部分產業園區都是由國企來負責開發運營，如臨港集團開發臨港產業區、張江集團開發張江高新區、嘉定集團開發嘉定工業區等等，對這類國企統稱為"園區開發類國企"。2013年上海市產業園區完成工業產值2.4萬億元，占全市工業產值的75%。

  第一，從機制體制上應減少園區開發類國企領導人更迭頻率，建立激勵機制促使國企領導人追求做事業而非做"官"。

  園區開發類國企主要承擔著產業園區的土地開發、基礎設施建設、招商引資、管理運營等經濟發展功能；在當前國資國企改革分類中屬於功能類國企，其主要目標是完成園區經濟發展的戰略任務，同時兼顧經濟效益，其角色定位為園區發展的"功能操盤手、服務集成商"。

  2014年將成為促動上海產業園區開發模式發生根本轉變的元年。上半年出臺的一份意見(滬府發〔2014〕14號文)和兩份規定(滬府辦〔2014〕25號文和26號文)，構建起瞭上海工業用地集約化使用的新體系新規則。多項政策都具有劃時代的意義，改變瞭過往園區開發類國企賴以生存發展的政策環境，對園區開發及園區開發類國企都有深遠的影響。

  一是用地指標更加緊缺，倒逼園區開發從增量模式轉為存量模式。

  第四，組建市場化團隊，提升產業地產產品市場競爭力。

  所以，參與自主物業開發的園區開發類國企的資金實力、開發能力和服務能力及市場化意識一般都比隻局限於土地一級開發的開發國企強。

  三大新形勢：

  形勢2：以"集約用地"為導向的工業用地新政

  當前，國傢正有序漸進地按照十八屆三中全會決定推進全面深化改革，一系列圍繞使"市場在資源配置中起決定性作用"的制度和政策陸續出臺，其中與上海園區開發類國企密切相關的就是國資改革和工業用地制度改革。

  所以，園區開發類國企應著力解決如何維持"一把手"有恒心的問題。首先，建議國企一把手任期應至少在十年或十五年以上，隻有當國資業績考核不達標時才考慮撤換領導。具有一定時間跨度的任期，才能避免領導人出現"寅吃卯糧"等短視行為，才能促使領導人靜下心來好好打造團隊和發展企業。

  近期市場上各大"豪門"已競相佈局上海產業地產市場，如華夏幸福基業、聯動U谷、綠地集團、復星地產、億達中國、騰飛集團、普洛斯等民企或外企產業地產商，近半年來都在上海動作頻頻，建團隊、找地皮、談合作，忙得不可開交。種種跡象已表明，它們已開始與上海園區開發類國企"搶地盤"、"拼團隊"，開始瞭真刀真槍的較量。

  以前在相關政策規則尚不夠規范的情形下，園區開發類國企由於天時地利等有利條件，在自身管轄的園區范圍內取得標準廠房、研發辦公物業用地往往處於相對壟斷的地位，其他市場主體未經園區開發類國企同意，一般難以參與園區產業地產開發。但在新政下，兩者處於平等的競爭地位，誰資金實力強、開發能力強，誰就能競得土地，園區開發類國企面臨巨大挑戰。

  大部分上海園區開發類國企都缺乏一支市場化的團隊。要提升國企開發產品的市場競爭力，近期路徑隻能是"借力打力"，利用國資改革契機，通過與有實力的產業地產商合資成立混合所有制的項目公司來開發自有物業，用市場力量來提升產品競爭力；遠期策略應鼓勵自身團隊在市場化開發過程中積累經驗、鍛煉能力，同時考慮引進市場人才，組建市場化團隊。

  四大核心對策

  相比上海園區開發類國企，這些外資、民資的市場化產業地產商在決策和管理機制、薪酬體系、金融工具運用等方面都比較靈活和貼近市場，且在物業開發經營方面都積累瞭專業的實踐經驗，將會對上海園區開發類國企造成極大的沖擊。目前已有不少人才從園區開發類國企跳槽到民企和外企。而且，在新政前，園區開發類國企還擁有獲得土地資源的比較優勢；但新政後，此"護城河"也蕩然無存，國有開發類國企面臨前所未有的市場競爭壓力。

  第二，發展混合所有制，引進市場力量，促進園區開發類國企形成高效科學的決策機制和市場化激勵機制。

  發展混合所有制不是目的，目的是通過發展混合所有制來促使國企形成高效科學的決策機制和市場化激勵機制。假如有別的辦法可以達到同樣的目的，那是沒有必要一定要發展混合所有制的。

  國資改革、集約用地、外部競爭

  第三，加強園區開發類國企內部制度建設，將制度內化為企業持續發展的原動力。

  目前，園區開發類國企在決策機制上往往遵循"一把手"的意志，這種決策體制的成敗很大程度上依賴"一把手"的見識和能力，是一種風險很大的決策機制。隻有有其他人代表外部股東發表意見時，才能避免"一言堂"的決策風險，讓決策更加客觀和合理。同樣地，決策機制回歸合理、回歸市場規則後，關於團隊建設方面的市場化激勵機制也會自然地建立起來，從而可以讓園區開發類國企也建立起具有市場競爭力的團隊。

  上海已明確在2020年底前建設用地規模總量嚴格控制在3226平方公裡以下，而2013年底其規模已達3070平方公裡，也即在2014~2020年的7年間平均每年隻有33000畝新增用地指標；這些用地指標要分給市政基礎設施、居住、產業等三大領域，若按指標均分估算，則每年分給產業發展的指標隻有11000畝左右，104個產業區塊平均隻能分配到100畝指標左右。而2014年6~8月間上海掛牌交易的工業地塊平均規模就達到130畝左右，100畝指標某種程度連供給一個產業項目都不夠。

  在當前工業用地的前期開發成本與工業用地出讓收入存在成本倒掛的情況下，新增工業用地產業項目類出讓年限從50年調整為20年後，根據年限修正系數，實際地價相對50年的地價少瞭30%，即相當於50年地價的70%；土地出讓收入減少，返還給開發類國企的前期開發成本也會跟著減少，園區開發類國企將面臨更加嚴峻的資金壓力。一些實力較弱、收入渠道單一的園區開發類國企，有可能將因此難以實現開發運營資金的平衡，從而導致其缺乏繼續進行土地前期開發的積極性和開發能力。

  可見，彈性出讓年期的實施必然會對園區開發資金提出更高的要求，因此要保證園區開發有序推進，開發類國企必須要發揮能動性，大力地開源節流。

  三是通用類工業用地采取公開招拍掛供應，園區開發類國企須與其他市場主體平等競爭。

  上海新增供應的工業用地實施分類管理，分為項目類和通用類兩大類。其中，項目類包括產業項目類和研發總部產業項目類；項目類用地經產業準入審核認定後，采取"帶產業項目"掛牌方式供應，此供地方式就是根據園區前期招商成果，定向供應給招商企業。

  通用類包括工業用地標準廠房類和研發總部通用類，也即目前市場普遍認為的"產業地產"項目；與項目類用地相反，由於通用類用地通用性較強，所以其供應方式采取公開招拍掛方式供應，強調通過市場競爭來優化資源的配置。

  此政策規范瞭過往產業地產開發規則不明朗的情形，有利於創建公平競爭的市場環境，對市場化產業地產商參與通用類用地開發是一大利好，而對園區開發類國企來說，則是一大挑戰。

  這是最好的時代，也是最壞的時代。新一輪國企改革浪潮為上海園區開發類國企開啟瞭市場化改革的新篇章。但與此同時，隨著公平競爭市場環境的不斷完善，開發類國企在園區土地開發領域的"最惠國待遇"也漸行漸遠，站在門口虎視眈眈的民企外企"狼性"十足，對開發類國企發起瞭前所未有的挑戰。

  形勢3：上海產業地產市場競爭日益加劇

  當前，產業地產(含園區開發領域)已經成為地產行業的新藍海。面對進入調整期的樓市和國傢力推新型城鎮化戰略的大背景，眾多房企都不約而同地將眼光轉向產業地產這塊"唐僧肉"上。

  而上海市場因其國際化和產業基礎，在發展總部經濟、科技產業、新興產業等方面具有比較優勢，因此利用工業用地的成本優勢開發標準廠房或研發辦公物業賺取收益的"產業地產"模式早已存在於上海市場。加上上海自貿區的設立，極大地吸引瞭國內外產業地產商及資金將目光投向上海產業地產領域。

  而采取土地一級開發和二級開發聯動的開發類國企，其收入來源多瞭自有物業經營收益的渠道。同時由於標準廠房、研發物業的集約化生產辦公的特點，客觀上要求物業開發商為入駐企業提供更加優質的物業服務及企業服務，因此為企業提供增值服務，也成為這類國企的一條重要收入來源。台北市土地貸款率利最低銀行比較

內容來自sina新聞

  園區開發類國企被定位為功能類，按照改革意見，功能類國企內的競爭性業務資產也應積極推進上市，變成公眾公司，通過市場機制來提升內在管理效能和經營業績。筆者樂觀估計，即使是作為功能類的母公司平臺，日後也會允許和發展混合所有制，在保證功能戰略實現的前提下，引進互補型的戰略合作方，以提升競爭力。

  上海園區開發類國企正處於一個變革的時代，面臨著歷史難得的國資改革契機，也面臨著政策環境轉換和市場競爭加劇的巨大挑戰，已經到瞭沒有改革創新就不能前進的階段。

  而要改革，其關鍵就在於系統性地革新開發類國企的治理機制體制，建立起一套以提升市場化水平為導向且符合園區開發特點的國資國企治理體制機制，從制度上擯棄開發類國企的官僚色彩，增強市場意識，提升園區開發類國企的活力和競爭力。

  具體對策或需要著力的措施領域有四個方面。

  園區開發類國企概述

  國企都有其行政級別，副處級以上國企管理者就會被納入組織部管理，作為幹部可以在政府和國企間互通。在當前體制下，國企領導一般都把開發區作為一個跳板，通過在開發區積累業績，從而獲得晉升機會。大多園區開發類國企"一把手"一般做個五六年就會更換門庭。國企領導更加傾向做"官"而不是把園區開發作為事業去經營。這就是為什麼綠地、漕河涇等國企的成功顯得鳳毛麟角的原因所在。綠地的成功是張玉良22年的苦心經營的成果，漕河涇的成功也離不開以劉傢平為核心的領導層的穩定和繼承。有恒產者，才有恒心。其實，若能讓一個人有恒心，那麼才能保證有恒產。人的因素才是最終的決定因素。

  但從經營范圍看，園區開發類國企本質上更接近房地產開發企業，隻不過大部分開發類國企的主要業務為土地一級開發和基礎設施建設；而其中的佼佼者如張江、漕河涇、金橋等敏銳察覺到園區土地二級開發的市場機會，同時也是為瞭自身高新產業發展的需要，很早就涉足標準廠房、研發辦公樓宇等物業的自主開發。相比隻做土地一級開發的國企來說，他們更加接近市場。

  所以，上海大部分園區開發類國企都是高負債運營。據統計，約六成的開發類國企負債率都超過60%的警戒線，有些甚至達到80%以上。

  但是，經過多年國資國企改革實踐證明，單憑國資自身的力量是難以實現提升國企市場競爭力的，隻有通過引入外部市場力量，從產權制度上實現根本突破，才能推進後續決策機制和激勵機制的市場化和合理化。

  當然，上述分析模型偏理想化，但已可充分反映新增用地指標十分緊缺、處於"僧多肉少、供不應求"的局面。新增用地空間的壓縮自然會迫使園區開發主體去啃"硬骨頭"，加大園區存量土地的盤活和再開發的力度。但存量土地又面臨著產權回購困難和成本高昂等問題，二次開發的道路註定不平坦。園區開發類國企如何從較為簡單粗放的增量模式轉為綜合集約的存量模式，正考驗著國企們的能力和智慧。

  毫不誇張地說，上海園區開發類國企發展已經走到瞭生死攸關的十字路口。若能抓住契機順勢而為，園區開發類國企就能轉"危"為"機"，提升自身市場競爭力和活力，做大做強；若缺乏憂患意識和相應的改革措施，就可能失去走向市場和發展壯大的歷史契機，淪為隻能幹些動拆遷和跑程序的"工兵"，甚至可能在本輪國企改革兼並重組中被兼並淘汰。

  漕河涇總公司提出過實施"標準化"和"走出去"兩大戰略，而"標準化"戰略的內涵核心就是將決策流程、行政管理、人力資源管理、財務管理、工程管理等所有公司管理流程和環節用制度確定下來，形成標準，成為公司的行為規范和核心競爭力組成部分。隻有建立起瞭一套科學合理的制度體系，才能最大化地避免"一把手"變更或管理層流動帶來的沖擊，減少"人治"造成的不利影響。當制度內化成公司所有員工的行為規范之後，企業便有瞭持續發展的原動力和生命力。

  原標題：上海產業地產國企變局 開啟市場化改革

  上海國資國企改革已於2013年底開啟，近期又出臺瞭關於鼓勵發展混合所有制的指導意見，國資國企改革步伐進一步加快。上海國資改革的核心是"市場化"，通過一系列機制體制的頂層設計和創新將國企推向市場，充分參與市場競爭，以提升國企的競爭活力和發展動力。

  筆者認為，上述四點建議是園區開發類國企在改革新形勢下應對市場化產業地產商挑戰的最根本和最核心的對策，這些建議的落實都非一朝一夕可以實現，而且也不僅僅是園區開發類國企自身層面可以實現的，急需國資委等有關政府部門給予大力支持方可推進。

  隻有切實落實以上四大措施建議，園區開發類國企的園區開發管理能力才能得到質的提高，才能與其他市場主體進行競爭，才能更好地發揮其服務實體經濟發展的載體和平臺作用。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-13/13474369087.shtml

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